Häufig gestellte Fragen

Schlüsselfragen zum Baurecht

Ein städtebaulicher Vertrag ist ein Instrument des Städtebaurechts. Dabei kann ein Vertrag zwischen einer Gemeinde und einem Vorhabenträger oder Grundstückseigentümer geschlossen werden. Dieser Vertrag wird oft flankierend zum Bebauungsplan vereinbart. Beispielsweise wird dort der Anteil an geförderten Wohnungen gesichert oder die Kostenübernahme für die Herstellung von sozialer Infrastruktur / Kitaplätzen geregelt. Die in einem städtebaulichen Vertrag vereinbarten Leistungen müssen den gesamten Umständen nach angemessen sein, der Gleichbehandlungsgrundsatz muss gewahrt sein.
Die Aufgabe des Bebauungsplanes ist es, die baulichen und sonstigen Nutzungen der Grundstücke einer Kommune verbindlich zu leiten. Dabei sind vor allem die Nutzungsart (beispielsweise Wohngebiete, Gewerbegebiete) und das Maß der baulichen Nutzung (Gebäudehöhe, Anzahl der Geschosse) sowie die überbaubare Grundstücksfläche (welcher Bereich des Grundstückes maximal überbaut werden kann) festzulegen. Des Weiteren können auch andere Nutzungszwecke von Flächen festgesetzt werden wie z.B. Verkehrsflächen oder Grünflächen. Ein Bebauungsplan wird als Satzung und somit als Rechtsvorschrift erlassen, die jeder zu beachten hat. 12 Über die Internetseite www.hannover-gis.de sind die Bebauungspläne der Landeshauptstadt Hannover öffentlich einsehbar.

Die niedersächsische Bauordnung (NBauO) dient erstens der präventiven Gefahrenabwehr. Dabei soll sichergestellt werden, dass durch die Errichtung und Nutzung baulicher Anlagen keine Gefährdung oder Beeinträchtigung der Nutzer*innen der Gebäude und der näheren Umgebung eintritt.

Als zweiten wesentlichen Punkt regelt die NBauO auch das formelle Baurecht. Das betrifft vor allem die Verfahren zur Erteilung der Baugenehmigungen sowie die Ermächtigung für Maßnahmen der Baurechtsbehörden zur Durchsetzung der baurechtlichen Bestimmungen.

Die Abstände der Gebäude werden in der niedersächsischen Bauordnung geregelt, die Grenzabstände gemäß § 5 NBauO und die Abstände auf demselben Grundstück gemäß § 7 NBauO. In der aktuell gültigen Fassung der NBauO beträgt der Abstand 0,5 H (H = Gebäudehöhe), mindestens jedoch 3 m. Dabei muss jedes einzelne Gebäude für sich den Abstand einhalten.

Bei einem Gebäude mit einer Gebäudehöhe von 20 m sind 0,5 H = 10 m. Dieses Gebäude muss einen Abstand von 10 m zur Grundstücksgrenze einhalten. Bei einem Abstand zwischen zwei Gebäuden sind die Abstände zu addieren. Zum Beispiel: Gebäude A hat eine Höhe von 20 m, der Abstand beträgt 0,5 * 20 m = 10 m und Gebäude B hat eine Höhe von 16 m der Abstand beträgt 0,5 * 16 m = 8 m. Der Abstand zwischen den Gebäuden beträgt dann 10 m + 8 m = 18 m.

Die Brutto-Grundfläche (BGF) nach DIN 277 ist die Summe aller Grundflächen (Außenkanten der Gebäude) aller Gebäudetagen.

Zur Verständlichkeit eine Beispielrechnung: ein Gebäude mit 5 Geschossen und einer Grundfläche von 100 m2 je Geschoss hat eine BGF von 500 m2 = 100 m2 + 100 m2 + 100 m2 + 100 m2+ 100 m2

Die notwendigen Einstellplätze werden in Niedersachsen im § 47 NBauO geregelt. Dazu gibt es einen Runderlass vom Niedersächsischen Ministerium, der für die Anzahl der notwendigen Einstellplätze Richtzahlen vorgibt. Die Richtzahl im Wohnungsbau ist beispielsweise 1,0 pro Wohnung im Geschosswohnungsbau. Das entspricht einem Stellplatzschluss von 1,0 pro Wohneinheit. Bei einem Gebäude mit 10 Wohnungen sind das dann 10 notwendige Einstellplätze. Durch Bebauungspläne oder Stellplatzsatzungen können auch andere Stellplatzschlüssel festgesetzt werden, beispielsweise ein reduzierter Stellplatzschlüssel von 0,6. Dies entspricht bei einem Gebäude mit 10 Wohnungen einem Bedarf von 6 notwendigen Einstellplätzen. Von dieser Reduzierung sind die Einstellplätze für Menschen

 

mit Behinderung ausgenommen.

Bei der Nutzungsänderung von Bestandsgebäuden (z.B. von Gewerbe zu Wohnen) gilt die Landesbauordnung. Dies führt zu neuen Anforderungen an:
  • Brandschutz
  • Wärmeschutz
  • Schallschutz
  • Barrierefreiheit
  • Geschosshöhen
  • Belichtung
  • Statik
  • Stellplätze

Schlüsselfragen zum Arbeitsergebnis

Primäres Ziel ist das Schaffen von bezahlbarem Wohnraum für viele Menschen. Die Nutzungsänderung von Gewerbe zu Wohnen führt zu vielen notwendigen baulichen Änderungen. Teilweise ist der Umbau zu Wohnraum so umfänglich, das von der Bestandsstruktur kaum etwas übrigbleibt. Eines der größten Hemmnisse bei diesen Bestandsbauten ist die fast vollständige Unterkellerung des Grundstücks. Die Kellerräume sind in einem kritischen baulichen Zustand und lassen sich nicht als Tiefgarage nutzen. Auch die notwendige Entsieglung des Grundstücks für begrünte Außenanlagen, ist mit der bestehenden Situation nicht vereinbar. Die Gewerbebauten weisen für diese Art von Gebäude typische Raumtiefen auf. Diese sind für Wohnnutzungen zu groß, sodass neu geplante Wohnungen innerhalb dieser Struktur nicht ausreichend mit Tageslicht versorgt werden können. Hinzukommt, dass die teilweise vorhandenen Raumhöhen oft entweder viel zu hoch oder aber zu niedrig sind, um Wohnraum innerhalb des Bestandes zu realisieren. In der Summe würde eine Sanierung zu deutlich weniger und teureren Wohnungen führen als ein möglicher Neubau. Mit dem Versuch, den vorhandenen Bestand zu erhalten, würden zudem viele Chancen für ein grünes, zukunftsfähiges und buntes Quartier mit vielen neuen und günstigen Wohnungen wie auch die Unterbringung gut und flexibel nutzbarer Gewerbeflächen am E-Damm vergeben werden. Das Erhalten des Bestands ist daher in diesem Fall nicht nachhaltig und auch vor dem Hintergrund der guten Ausnutzung der Ressource Boden nicht sinnvoll.

Ja, erhaltenswerte Bäume können bestehen bleiben. Dazu gehören eine Buche im nord-östlichen Teil des Grundstücks, sowie ein Ahorn und Obstgehölze im westlichen Teil.

Es entstehen ca. 145 Wohnungen.

Es entstehen 45% geförderte Wohnungen.

70 % der zu errichtenden Wohnungen werden Mietwohnungen.

Ja, 12% der zu errichtenden Wohnungen sind für Genossenschaften vorgesehen.

Ja, 14% der entstehenden Fläche sind für gewerbliche und gemeinwohlorientierte Nutzungen vorgesehen. Es entsteht eine Kita für ca. 25 Kinder, Räume die gemeinschaftlich vom Quartier, dem Stadtteil und sozialen Einrichtungen genutzt werden können, ein Sharing-Kiosk der viele Dienstleistungen für das Quartier und ggf. den Stadtteil anbietet (siehe auch separaten Punkt) sowie weitere Flächen für Nahversorgung, Büro und/oder Gastronomie.

Im Quartier E-Damm 5+9 soll geteilt werden. Angedacht ist die Etablierung einer Sharing-Nachbarschaft mit einem Sharing-Kiosk und einer quartiereigenen App. Auch eine weitere Erweiterung in den Stadtteil ist denkbar. Der Sharing-Kiosk in Verbindung mit einer eigenen App ermöglicht ein umfangreiches Teilen unter Nachbarn, im Quartier und ggf. auch im Stadtteil – sei es das Teilen des Autos, des Rasenmähers, des Gemüsebeets, des Lastenrads, des Wohnwagens, des Werkzeugs oder auch andere Dinge, die man nicht ausschließlich für sich alleine braucht. Der Sharing Kiosk als dient Übergabepunkt, Informations- und Servicestelle (Sharing Manager), Sharing-Boxen im Quartier sind als Ergänzung denkbar. Poststelle, Car-Sharing, Fahrrad-Sharing und weitere Dienstleistungen können im Sharing Kiosk realisiert werden, IT- Unterstützung kann beispielsweise durch SHARE PAR aus Berlin erfolgen.

Aufgrund der zentralen Lage in der Stadt soll das Mobilitätskonzept bewusst auf dem ÖPNV, dem Fahrrad, Sharing-Konzepten und einem reduzierten PKW-Stellplatzschlüssel basieren. Für die Wohnungen werden sowohl zahlreiche überdachte Stellplätze für Fahrräder und Lastenräder (ca. 340 Stk), als auch Stellplätze für Car-Sharing geplant. Die Fahrradabstellmöglichkeiten werden im gesamten Quartier barrierefrei erreichbar sein. 15% der Fahrradstellplätze werden mit einem Stromanschluss ausgestattet. Der Sharing-Kiosk soll u.a. das Teilen von KFZ, Fahrrädern, Lastenfahrädern etc. unter Nachbarn ermöglichen. Abgerundet wird das Konzept durch die vorhandene und geplante Nahversorgung am E-Damm, so sollen weite Wege mit dem Auto vermieden werden. 10% der PKW-Stellplätze werden mit Ladepunkten für Elektrofahrzeuge ausgestattet. Alle weiteren Stellplätze werden so geplant, dass eine Nachrüstung im Bedarfsfall erfolgen kann. Zudem braucht es einen Mentalitätswechsel hin zu mehr Fläche zum Wohnen, Spielen und für alternative Mobilitätskonzepte. Daher wird für das Quartier ein verminderter PKW-Stellplatzschlüssel von 0,4 vorgeschlagen.